Door Karel van Berk. 

Minister Helder noemde Het Ouden Huis te Bodegraven bij haar bezoek in januari 2024 een voorbeeld. Dat was eervol voor mij als mede-initiatiefnemer. Het bood mij de gelegenheid om een paar kritische noten te plaatsen bij de toen nog operationele SWZ (Stimuleringsregeling Wonen en Zorg). De regeling is bedoeld om nieuwe woonzorgarrangementen te realiseren voor senioren die nog zelfstandig willen wonen en waar sociale cohesie en ontmoeting wordt gestimuleerd. Voorwaarde voor de SWZ is dat minimaal 25% van de woningen wordt verhuurd in de sociale huur of minimaal 25% wordt verkocht onder de NHG-grens. De voorwaarden van de regeling sluiten naadloos aan op de visie van Het Ouden Huis: “Het bieden van kleinschalig wonen met welbevinden en zorg voor ouderen met een kleine tot middelgrote portemonnee op basis van de principes van Positieve Gezondheid”.

Van drie regelingen blijft er één over

De SWZ bestaat sinds 2019 en had in aanvang drie regelingen voor achtereenvolgens de initiatieffase, de planontwikkelfase en een borgstelling voor de financiering. De regeling liep tot april 2024. De Minister heeft de regeling laten evalueren om vervolgens te kunnen besluiten of en hoe verder te gaan met de SWZ. Op 5 december 2024 liet ze de Tweede Kamer weten de subsidie voor de initiatieffase te handhaven, het gebruik ervan weer open te stellen en de andere twee regelingen te stoppen. Dat de subsidie voor de initiatieffase in stand blijft is goed en het is ook goed dat de bijdrage van €20.000 is verhoogd naar €25.000. Ik geef hier mijn visie op de evaluatie en mijn verwachtingen ten aanzien van het vervolg voor de twee andere regelingen vanuit het perspectief van Het Ouden Huis.

De borgstellingsregeling gaf te weinig armslag

De borgstellingsregeling was bedoeld om financiering haalbaar te maken. Het werd weliswaar een stimuleringsregeling genoemd, maar de randvoorwaarden waren zodanig dat op voorhand al kon worden vastgesteld dat het niet zou werken. Als voorwaarde was opgenomen een jaarlijks aflopende overheidsgarantie met een looptijd van 10 jaar. Met die garantie kun je meer geld lenen van de bank die over de gegarandeerde lening geen risico loopt en daarom een lagere rente kan rekenen. Omdat de garantie jaarlijks afloopt, wil de bank dat gelijk met het aflopen van de garantie de lening wordt afgelost. Bij gebrek aan kapitaal wil je zoveel mogelijk kunnen lenen. De maximale garantie volgens deze regeling is effectief 12% van de totale investering. Met een looptijd van 10 jaar is de kapitaallast van alleen de aflossing van de gegarandeerde lening ruim 1% van de totale investering per jaar. Het is al een hele prestatie om bij aanvang met 25% sociale huurwoningen een rendement (huurprijs/totale investering) te maken van 4,5%. Van die 4,5% (punt) gaat dan ruim 1% (punt) naar de aflossing van de gegarandeerde lening. Dan resteert er nog 3,5% (punt) voor het betalen van de heffingen, verzekeringen, beheer, onderhoud en rente. Zonder rekenwonder te zijn kun je vaststellen dat je daaraan tekort gaat komen. De opbrengsten zullen niet de kosten dekken, met als gevolg jaarlijks een negatieve kasstroom. En zo krijg je de financiering niet rond. Het is met name hierom dat er geen gebruik is gemaakt van deze regeling. Deze analyse ontbreekt in het bijgesloten rapport bij de kamerbrief van Minister Agema van d.d. 5 december 2024. De Minister concludeert dat de regeling niet effectief is en dus komt deze borgstelling niet meer terug.

De regeling voor de planontwikkelfase gaat mogelijk op in een regeling voor wooncoöperaties

De regeling voorzag ook in een lening voor de planontwikkelfase. De evaluatie geeft aan dat deze regeling effectief was voor degen die er gebruik van hebben gemaakt. Je zou denken dat de Minister deze regeling in stand zal houden. Maar hier geeft de Minister op basis van het onderzoek in haar brief aan: “….Voor degenen die er gebruik van hebben gemaakt lijkt er sprake te zijn van een meerwaarde…. Met het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wordt bekeken of de regeling voor de planontwikkelfase en de bouw- en nafinancieringsfase kan worden samengevoegd met de regeling die in de maak is voor wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn collectieven van bewoners en kunnen ook bijdragen aan de opgave gericht op wonen en zorg voor ouderen. Gegeven de evaluatie en bovenstaande overwegingen zal op grond van de nieuwe regeling daarom alleen nog subsidie voor onderzoek naar de haalbaarheid van een initiatief aangevraagd kunnen worden”. De financiering van de planontwikkelfase is wel effectief maar is nu in afwachting van een vervolg via de regeling voor wooncoöperaties. Uit de signalen die ik opvang in mijn netwerk maak ik op dat het zeker eind 2025 zal zijn voor deze regeling operationeel is.

Bespiegelingen

De evaluatie van de SWZ en de kamerbrief van de Minister leiden aan mijn kant tot de volgende bespiegelingen:

• Waarom de regeling voor planontwikkelfase niet doorzetten tot de regeling voor wooncoöperaties operationeel is? Het is al lastig om een plan tot ontwikkeling te brengen. Net als Het Ouden Huis zullen er ongetwijfeld meer partijen zijn die gebruik hadden willen maken van deze regeling. Die staan nu mogelijk anderhalf jaar of langer stil bij gebrek aan slagkracht. Van stimuleren is zo geen sprake en het vertrouwen tussen burger en overheid wordt er niet groter op.
• In de evaluatie ontbreekt de door mij geschetste financiële analyse. In hoeverre ben je in staat een andere goede nieuwe regeling te bedenken zonder dat je weet waarom iets financieel niet kan werken?

Initiatieven komen stil te liggen

Het Ouden Huis heeft sinds 2021 een optie op een stuk grond in Beneden-Leeuwen. De bestemmingswijziging is rond en er zal voor de zomer vergunning aangevraagd worden voor de bouw van 38 woningen en 10 studio’s (met dank aan de lening planontwikkelfase). Hier wordt nu vier jaar aan gewerkt. Als er deze zomer geen bruikbare regeling is, komt de realisatie van dit project (zeker bij de huidige rentestanden) in gevaar. Niet alleen Het Ouden Huis heeft haast met één specifiek project in Beneden-Leeuwen. Het aantal senioren blijft nog zeker tot 2040 in rap tempo groeien. Er worden nauwelijks nieuwe zorgwoningen voor deze doelgroep bijgebouwd. De ambities zijn er wel bij het Rijk, maar het ontbreekt aan een goede analyse waarom iets niet werkt en het ontbreekt aan slagkracht om snel een nieuwe regeling tot stand te brengen.

Wooncoöperaties zijn er in vele gedaanten

Het is mooi om aan te haken bij een regeling die in de maak is voor wooncoöperaties. Maar wooncoöperaties zijn er in vele gedaanten. De doelgroep van Het Ouden Huis is gemiddeld 90 jaar. Een deel heeft een laag inkomen en is aangewezen op sociale huur. Een ander deel is vermogend door de overwaarde op het koophuis dat ze zullen achterlaten. Dat vermogen kan deels worden ingezet om de wooncoöperatie te financieren. Zo dragen zij mede bij aan het mogelijk maken van sociale huurwoningen. Dat is een heel andere vorm dan die bij dertigers en veertigers die weinig te besteden hebben. Zij hebben nog tientallen jaren voor zich liggen. Zij zijn in staat zich als collectief te organiseren, en maken samen een plan maken voor een collectief te bewonen woongebouw. Twee mooie maar wel totaal verschillende coöperatieve uitgangspunten. Het is een uitdaging om een regeling te maken die beide werelden van het coöperatieve spectrum kan bedienen. De vraag is hoeveel tijd daarvoor nodig is en of de regeling waar al lang op wordt gepuzzeld op tijd klaar is voor Het Ouden Huis in Beneden-Leeuwen. Zo moeilijk kan het toch niet zijn!

Over de auteur

Karel van Berk is mede-initiatiefnemer van Het Ouden Huis, een woon- en zorgformule voor ouderen met een kleine portemonnee te Bodegraven

Zoektermen op internet: 

Karel van Berk, het ouden huis, SWZ-regeling, woonzorginitiatieven, seniorenhuisvesting, wooncoöperaties, wonen en zorg, positieve gezondheid